趣购彩代理

进一步完善市场机制,有效促进我市房地产开发建设持续健康有序发展

发布时间:2010-04-02     作者:admin

  房地产业作为第三产业的重要组成部分,已成为经济发展的重要支柱产业,对拉动经济快速增长发挥了积极作用。从2002年开始,中共常熟市委、市政府以改善城市居民住房条件为目标,大力发展住宅与房地产业,全市住宅与房地产市场呈现出持续、快速、平稳、健康的发展态势,使得我市居民居住环境条件得到了极大的改善,城市品位也得到了大大的提高。房地产业的快速发展,也直接带动了建筑业、装潢装饰、物业管理、中介机构和建材五大行业的发展,增加了就业岗位,创造了众多的就业机会,为城市建设筹集了大量的资金,有力地促进了地方经济的发展。
  一、当前我市房地产市场现状
  2006年以来,我市房地产业持续发展,呈现投资规模不断扩张、销售价格持续攀升、销售形势保持良好的态势。据统计,“十一五”前三年,全市房地产完成投资180亿元,新开工商品房733万平方米,竣工480万平方米,销售473万平方米,分别是整个“十五”期间的1.3倍、1.23倍、1.44倍和1.63倍。此外,存量房市场受拆迁、城市改造、外来人员增加等因素影响,二手房成交同步放大,共成交211万平方米,基本接近“十五”期间的成交量。
  今年以来,我市房地产市场呈现强劲的回升态势,商品房销售量急剧上升,销售价格快速上涨。1—11月,全市商品房施工面积679.97万平方米,竣工面积近200万平方米,销售合同面积237.5万平方米,到年底预计达到250万平方米。商品房平均销售价格每平方米6090元,市区商品房住宅销售均价每平方米6370元。今年在销售商品房中有一个显著的特点,外来人员购房面积占全市总销售面积的42%。二手房交易量放大,交易面积88.6万平方米,同比增长62.56%,其中二手住宅交易面积49.84万平方米,同比增长135.59%。
  房地产业已成为我市经济发展的重要支柱,为地方发展筹集了大量资金。2006至2008年,全市共出让经营性用地234宗,面积10132亩,成交金额130亿元;房产行业营业税收入达21.8亿元(不含国税部分),契税收入6.97亿元。房地产业的发展加快了城市化进程,扩大了城市规模,提高了城市品位,改善了居民居住条件。至2008年末,全市城镇人均住房建筑面积达45.89平方米,比2005年人均住房面积35.5平方米增加了10.49平方米。
  二、当前我市房地产市场存在问题和突出矛盾
  一是市场回暖偏热。受国家积极的暖市政策、通货膨胀预期等多种合力影响,压抑已久的刚性需求得到集中释放,投资性需求开始重新入市,商品房销售持续保持热销,价格不断攀升,特别是商品住宅价格上涨过快,中心城区商品住宅近期涨幅较大,丝毫不见下行态势,尤其是第三季度开始,部分区位好商品住宅房价格上涨较快,已然高于市民的心理预期。大多数购买者买涨不买跌,于是出现了今年外来技术人员、去年未购房、乡镇入城为子女上学的三类人群的购房创历史最高。其次高收入人群的投资性购房能力越来越强,中低收入阶层购房能力相对减弱。
  二是供应结构性矛盾突出。我市房地产开发从2002年土地出让全面启动后,至2009年7年共开发1273.63万平方米,年均约181.95万平方米,7年累计共销售1180.63万平方米,年均约168.66万平方米。至今年年底,全市空置现房面积104.93万平方米。空置房存量较大。空置房主要是写字楼和商业用房。而部分区位好、户型好的楼盘供不应求,中低价位普通商品房短缺。房地产供应结构不尽合理。在商品房供应量不断增加的同时,中低价位普通商品住房供应明显不足。总体上是以中高档、大户型商品房为主,中小户型中低价位普通商品房供应量偏少,难以满足市场需求。
  三是房价成本高与房价涨并存。供给方面,首先是来自土地供给减少的压力。因为受到土地资源和资金的限制,无好地块和无能力开发。成本方面,首先房地产开发用地实行招拍卖后,地价快速上涨,土地竞价也十分激烈,土地价格越拍越高。其次是拆迁成本加大。拆迁成本加大不仅导致存量房交易价格急剧上涨,同时也影响到新建商品房价格大幅攀升。同时商品住宅内在品质提升,规划设计、居住环境、新材料等,均在不同程度上增加了建设成本。再是公共配套设施费用高,公共设施配套费等由164元/平方米,增加到427元/平方米,光供电每平方米占到房价近200元,总的占价格上涨额的13.2%。从房价上涨成本因素中,土地价格和配套设施上涨占绝对主导地位。
  四是房地产开发先行指标保持低位。自10月份房地产开发投资指标回升为正值以来,继续保持小幅上升。但新开工的面积仍保持低位,尽管有利于消化市场存量,但实际影响后续市场供应。同时我市楼市还存在着诸多不稳定的因素,任何不理性的举措都有可能引发房产市场“观望情绪”的蔓延。
  三、对当前我市房地产市场的意见和建议
  如迷雾般的楼市,雾里看花,水中望月, 跌宕起伏,扣人心弦,都引起了高层的关注。住房问题不仅是个经济问题、社会问题,而且还是一个政治问题。为保持房地产市场的平稳健康发展,最近国务院召开会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。在我市人多地少和城市化进程不断加快的情况下,让大多数居民拥有住房是我市实现小康社会和构建和谐社会重要内容。当前,我市房地产业发展中必须引起中共常熟市委、市政府高度重视的是:
  1、加强房地产价格监测工作。建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进我市房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。
  2、加强房地产项目的跟踪管理工作。建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,确保我市的房地产业平稳有序健康发展。
  3、有计划有步骤的规划房地产开发。结合我市经济发展和建设总体规划,合理预留开发空间,达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。
  4、合理引导住房主体需求。中低收入职工、新增的城市职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城市中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府要大力加强推进配套经济适用房和廉租房等政策性保障住房建设与管理,增加中小户型普通商品房供应量,使低收入家庭能够购买经济适用房、承租廉租房。我市要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。经济适用房和廉租房的开发也要实行招标制度,让房产开发商建设。同时,结合我市开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。
  为了使我市房地产业平稳有序健康发展,提出以下建议:
  1、要进一步强化土地供应管理,完善经营性用地招拍块卖制度。建议在安排年度建设用地指标时,要优先落实经济适用房、拆迁安置房和廉租房建设用地。要根据市场需求,及时调整房地产开发用地供应结构和总量,增加普通商品房用地,控制高档房地产开发项目用地。特别要注意防止出现东南开发区、沿江开发区、梅李等地的房产过热现象。同时,要加强对土地市场的监管,盘活存量土地,有计划地出推出商品住宅用地,做到有序投放土地。房产开发的区位、品位、定位,直接影响着房产的价位,所以在出让土地时,对“三位”要引起高度重视。对我市专业市场的房产开发,政府要给予适当的优惠政策。政府对房地产开发商供给土地时,要实施净地出让,缩短房产开发商开发周期。
  2、要加强房产业开发的配套建设和更优更好的服务工作。房产开发,需要大量的配套设施和完备手续。建议:一、政府在土地出让之前,让电力和消防部门首先加入,配套服务首先一次到位,提供更好更优质的服务,减少房产商开发周期和造成许多不必要的麻烦。大片土地出让开发商品住宅房,医院、中小学校、菜场、商场等配套要跟上。开发一片,成熟一片,完善一片。二、房产开发竣工后交付住户,电力部门应及时到位通电,否则会影响更多的民生问题。三、提高房地产竣工后验收的效能。因为房地产竣工后的验收手续烦杂,部门多,建议能否扎口一个部门,联合验收,实行一条龙服务,减少环节,减少验收费用。四、改革税费规费,降低房价。
  3、要加大本地房产商的扶持力度,加快本地房地业开发商的发展。目前我市拥有房地产企业138家,其中本在房地产企业为84家,外地房地产企业为54家,房屋中介企业53家。本地房地产商大多规模小、实力小,融资力度弱。再过二、三年,本地房产商有可能退出房地产业市场。针对这一情况,建议政府要重点扶持本地房地产商的发展。借鉴张家港经验,其一,政府组织本地房地产商抱团发展;其二,本地房地产商与外地产商融合一起,联合发展,使外地房地产商水土不服,变为相融一起。本地房地产商可以借鉴外地房地产商的先进理念,外地房地产商可以利用本地房地产商的文化,做大做强我市的房地产业。其三,本在房地产商联合大企业发展,利用大企业资金优势,融入到房地产的发展中,使本地房地产业永久地在常熟这块大地上生根开花结果。

                                                        (趣购彩代理在市政协十二届三次会议上大会发言)